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住宅瑕疵担保履行法における建設業者の資力確保義務について

1制定の背景

新築住宅の請負人である建設業者は、住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成11年法律第81号)に基づき、住宅の主要構造部分や雨水の浸入防止部分の瑕疵について、10年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、平成17年に発覚した構造計算書偽装問題を契機に、請負人が瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合、発注者が極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。
このため、住宅発注者等の利益の保護を図るため、平成19年に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(平成19年法律第66号)(「住宅瑕疵担保履行法」)」が制定され、新築住宅の請負人である建設業者に資力確保を義務付け、瑕疵担保責任履行のための措置の充実・強化が図られました。(平成21年10月1日施行)

2法律の内容

新築住宅の発注者を保護するため、請負人である建設業者は、平成21年10月1日以降に引き渡す新築住宅については、引き渡し後10年間の瑕疵担保責任を果たすため、あらかじめ、新築住宅の欠陥部分の補修に要する費用を確保(住宅建設瑕疵担保保証金(保証金)の供託又は保険加入)しなければならなくなりました。
これにより、請負人である建設業者は、発注者に対しての瑕疵担保責任を確実に履行することができ、また、万が一、倒産などにより欠陥部分の補修等ができなくなった場合でも、保証金の還付又は保険金からの支払いにより補修等に必要な費用が支払われることになります。

(1)資力確保義務の対象者

住宅瑕疵担保履行法に基づき資力確保措置が義務付けられるのは、所有者となる発注者に新築住宅を引き渡す「建設業者」です。


※資力確保措置が義務付けられる建設業者
新築住宅の請負人とは、建設業法の許可を受けた建設業者をいいます。
※建築工事業・大工工事業の許可を受けた建設業者が新築住宅の建設工事を請け負う場合が主な対象になります。ただし、それ以外の業種の許可を受けた建設業者が、新築住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分を施工する場合も対象になります。

(2)適用を受ける住宅と瑕疵の対象範囲

この法律の適用を受けるのは、新築住宅(建設工事完了日から1年以内のもので、人の居住の用に供したことのない住宅)で、その引き渡し後、10年間の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に係る欠陥部分が対象となります。
したがって、戸建住宅・分譲マンション・賃貸住宅等は資力確保義務の対象となりますが、「事務所・倉庫・車庫等」は住宅ではありませんので、この法律の適用は受けません。

(3)資力確保の方法

ア住宅建設瑕疵担保保証金(保証金)の供託

保証金の供託は、発注者に引き渡された新築住宅の欠陥部分の補修に要する費用の支払いが着実に履行されるように、過去に引き渡された新築住宅の戸数に応じた金額の現金や有価証券等を国の機関である供託所(法務局)に預け置くものです。
これは、発注者に引き渡された新築住宅に欠陥部分が発見された場合、原則は、請負人である建設業者が自らの費用で欠陥部分の補修を行うことになりますが、建設業者が倒産等により、瑕疵担保責任を果たせなくなった場合に、発注者は供託金からの還付を受けることが可能となる制度です。

イ保険加入

平成21年10月1日以降、新築住宅を発注者に引き渡す建設業者には、保証金の供託義務が課せられますが、保険により資力を確保する場合は、保証金の供託義務が免除されます。
この場合、請負人である建設業者は、国土交通大臣から指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人(※指定保険法人)との間で、瑕疵が判明した場合に保険金を支払うことを約した保険契約を締結することになります。
これにより、仮に建設業者が倒産したとしても瑕疵の補修に要する費用が発注者に支払われることになります。


指定保険法人

(4)資力確保の時期

平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅から、請負人である建設業者には資力確保義務が課せられます。
特に保険加入の場合は、指定保険法人が現場検査を行いますので、新築住宅の着工前から保険の申込みをする必要があります。
この法律に関するQ&Aは、こちらをご覧ください。(外部リンク)

3資力確保の方法

(1)保証金の供託

新築住宅を引き渡した請負人である建設業者は、10年間の瑕疵担保責任を確保するため、各基準日(毎年3月31日と9月30日の年2回)前の過去10年間に引き渡した新築住宅の合計戸数に応じた額の現金等を保証金として、当該建設業者の主たる事務所の最寄りの供託所(法務局)に供託する必要があります。
ただし、住宅瑕疵担保履行法は、平成21年10月1日から施行されるため、当該施行の日(平成21年10月1日)から10年未満の基準日に係る届出にあっては、過去10年間ではなく、当該施行日以後、各基準日までに発注者に引き渡された新築住宅の合計戸数が保証金の算定対象戸数となります。
保証金の基準額表は、こちらをご覧ください(PDF:44KB)


 

引き渡した新築住宅の戸数に応じた保証金の供託額
<算定式>引き渡し戸数の合計×乗ずる金額+加える金額=保証金の供託額
<算定例>(基準日が平成22年3月31日の場合)
平成21年10月1日から平成22年3月31日までの間に引き渡された新築住宅の戸数に応じた保証金の額
10戸の場合:10戸×200万円+1800万円=3800万円
30戸の場合:30戸×80万円+3000万円=5400万円
100戸の場合:100戸×60万円+4000万円=1億円

 

(2)保険加入

建設業者がその資力確保義務について、「保証金の供託」を行わない場合は、保険により資力を確保する必要があります。
具体的には、建設業者は、国土交通大臣が指定した「指定保険法人」との間で、瑕疵担保責任の履行を確保するため、個々の新築住宅ごとに保険金を支払うこととする保険契約を締結することになります。
これにより、仮に建設業者が倒産したとしても、新築住宅の欠陥部分の補修に要する必要な費用が発注者に支払われることになります。
なお、「保険加入」を利用する場合は、新築住宅の建築中に指定保険法人の現場検査を受ける必要があるため、建築工事の着工前に保険の申込みをする必要があります。


パンフレットはこちらをご覧ください。

4許可行政庁への届出義務

新築住宅を引き渡した建設業者は、年2回の基準日(毎年3月31日と9月30日)ごとに、過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数、供託した戸数、保証金の供託額、保険加入した戸数等、保険契約の締結状況の報告を基準日から3週間以内に建設業許可を受けた行政庁(京都府知事)に届け出なければなりません。
届出の詳細、様式等はこちらをご覧ください

5監督処分と罰則

平成21年10月1日以降に新築住宅を発注者に引き渡す建設業者が住宅瑕疵担保履行法で義務付けられた資力確保措置等の義務を履行しないときは、同法に基づく罰則が科されるほか、建設業の適正な実施の観点から、建設業法に基づく監督処分の対象にもなります。

 

主な違反事例

住宅瑕疵担保履行法

建設業法※

資力確保措置を行わない(履行法第3条第1項) 新規契約の制限 指示
・(情状が重いとき)1年以内の営業の全部又は一部の停止命令
・(情状が特に重いとき)許可の取り消し
未届出、適正でない又は虚偽の届出(履行法第4条第1項) 新規契約の制限
・50万円以下の罰金
・法人に対し両罰規定
指示
法第5条違反(契約制限)で新規契約を締結(履行法第5条)

・1年以下の懲役若しくは100万円以下の罰金またはこれの併科
・法人に対し両罰規定

指示
・(情状が重いとき)1年以内の営業の全部又は一部の停止命令
・(情状が特に重いとき)許可の取り消し
契約締結までに供託に関する説明を行わない(履行法第10条)

-

指示

 

指示処分に従わないときにも営業停止処分を、営業停止処分に違反したときにも許可取消を行います。

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お問い合わせ

建設交通部指導検査課

京都市上京区下立売通新町西入薮ノ内町

ファックス:075-414-5183

shido@pref.kyoto.lg.jp

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