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平成21年10月1日以降に新築住宅の引き渡しを受ける発注者のみなさんへ

平成12年4月1日以降に発注者に引き渡された新築住宅については、住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成11年法律第81号)に基づき、当該新築住宅の主要構造部分や雨水の浸入防止部分に隠れた瑕疵(欠陥)が発見されたときは、請負人は10年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、平成17年に発覚した構造計算書偽装問題を契機に、請負人が倒産等をした場合に瑕疵担保責任が十分に履行されない等、発注者が極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。
このため、発注者の利益の保護を図るため、平成19年に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(平成19年法律第66号)(「住宅瑕疵担保履行法」)」が制定され、新築住宅の請負人である建設業者に資力確保措置を義務付け、新築住宅の瑕疵担保責任を履行するための措置の充実・強化が図られました。

1住宅瑕疵担保履行法の概要

平成21年10月1日から「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(住宅瑕疵担保履行法)」が施行されています。
この法律の施行に伴い、請負人である建設業者は、平成21年10月1日以降に引き渡す新築住宅については、引き渡し後10年間の瑕疵担保責任を果たすため、あらかじめ、新築住宅の欠陥部分の補修に要する費用を確保(保証金の供託又は保険加入)しなければならなくなりました。
これにより、請負人である建設業者が、万が一、倒産などにより欠陥部分の補修等ができなくなった場合でも、発注者に保証金の還付又は保険金からの支払いにより補修等に必要な費用が支払われることになります。

(1)建設業者に義務付けられる資力確保措置の時期

平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅から、請負人である建設業者には資力確保義務が課せられています。(平成21年10月1日までに引き渡される新築住宅にあっては、請負人である建設業者に資力確保措置は課されていません。)

(2)資力確保措置の対象者

新築住宅の資力確保措置が義務付けられるのは、所有者となる発注者に新築住宅を引き渡す「建設業者」です。
「建設業者」とは、建設業法の許可を受けた建設業者をいいます。


※ 建築工事業・大工工事業の許可を受けた建設業者が新築住宅の建設工事を請け負う場合が主な対象になります。ただし、それ以外の業種の許可を受けた建設業者が、新築住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分を施工する場合も対象になります。 

(3)対象となる住宅

この法律の適用を受ける住宅は、平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅(建設工事完了日から1年以内のもので、人の居住の用に供したことのない住宅)です。
したがって、戸建住宅・分譲マンション・賃貸住宅等は、資力確保義務の対象となりますが、「事務所・倉庫・車庫等」は住宅ではありませんので、資力確保措置の義務はありません。

(4)瑕疵の対象範囲

新築住宅の資力確保措置が義務付けられる瑕疵(欠陥)の範囲は、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に係る欠陥部分です。

(5)資力確保措置の方法

新築住宅を引き渡した請負人である建設業者は、発注者に対する瑕疵担保責任を確保するため、一定金額の「保証金を供託」する、又は「指定保険法人と保険契約を締結」する必要があります。
これにより、仮に建設業者が倒産したとしても、保証金の還付又は保険金の支払いにより瑕疵の補修に要する費用が新築住宅の発注者に支払われることが可能になります。
※パンフレットは、こちらをご覧ください。
パンフレット(A4)(PDF:986KB)
パンフレット詳細版(A3)( PDFファイル ,1MB)(PDF:1,897KB)
パンフレット(保険編)(PDF:777KB)
この法律に関するQ&Aは、こちらをご覧ください。 (外部リンク)

2重要事項の説明について

消費者保護の観点からは、請負人である建設業者は発注者に対して、自らが取得する新築住宅が供託、保険のいずれにより資力確保措置が行われているかを知らせておく必要があります。
これにより、万一、瑕疵が判明したにもかかわらず、建設業者が瑕疵担保責任を履行しない場合でも、発注者は、住宅建設瑕疵担保保証金(保証金)の還付請求、住宅瑕疵担保責任保険の保険金の支払い請求を行うことができます。
また、供託の場合、発注者は、他の債権者に先立って、保証金から優先弁済を受ける権利を有することになります。

(1)保証金の供託をした場合

供託を選択した場合には、発注者に対し、以下の説明等が必要になります。
 

 

時期

必要となる対応

内容

a 契約締結まで 住宅瑕疵担保履行法第10条に基づく事前説明・書面交付 ・保証金を供託する旨
・保証金を供託する供託所の名称、その所在地
・共同請負の場合の瑕疵負担割合
b 契約締結時 建設業法 第19条に基づく書面の交付 ・保証金を供託する旨
・保証金を供託する供託所の名称、その所在地
・共同請負の場合の瑕疵負担割合

 

(2)保険加入をした場合

保険加入を選択した場合には、発注者に対し、以下の説明等が必要になります。
bにおける発注者に交付する書面(保険証券に代わる書面)は、保険法人から発行される保険付保証明書を使用することになります。

 

 

時期

必要となる対応

内容

a 契約締結時 建設業法 第19条に基づく書面の交付 ・保険法人の名称
・保険期間
・保険金額
・保険の対象となる瑕疵の範囲
b 保険法人から保険証券またはこれに代わるべき書面の交付を受けた後、遅滞なく 住宅瑕疵担保履行法第3条第2項に基づく書面の交付 保険証券またはこれに代わる書面

 

3紛争処理制度について

住宅瑕疵担保責任保険が付された住宅の発注者と請負人である建設業者との間で瑕疵に関して紛争が生じた場合には、「指定住宅紛争処理機関」において、適切かつ迅速な紛争処理が受けられます。具体的には発注者又は建設業者が「指定住宅紛争処理機関」に申請して、「あっせん」「調停」「仲裁」を受けることができます。
なお、「指定住宅紛争処理機関」に対しては「住宅紛争処理支援センター」が支援・助成を行っています。
住宅紛争処理支援センターの相談窓口はこちらをご覧ください。(外部リンク)

4監督処分と罰則

平成21年10月1日以降に新築住宅を発注者に引き渡す建設業者が住宅瑕疵担保履行法で義務付けられた資力確保措置の義務を履行しない、発注者に重要事項を説明しない等のときは、同法に基づく罰則が科されるほか、建設業の適正な実施の観点から、建設業法に基づく監督処分の対象にもなります。

 

主な違反事例

住宅瑕疵担保履行法

建設業法※

資力確保措置を行わない(履行法第3条第1項) 新規契約の制限 ・指示
・(情状が重いとき)1年以内の営業の全部又は一部の停止命令
・(情状が特に重いとき)許可の取り消し
未届出、適正でない又は虚偽の届出(履行法第4条第1項) 新規契約の制限
・50万円以下の罰金
・法人に対し両罰規定
・指示
法第5条違反(契約制限)で新規契約を締結(履行法第5条) ・1年以下の懲役若しくは100万円以下の罰金またはこれの併科
・法人に対し両罰規定
・指示
・(情状が重いとき)1年以内の営業の全部又は一部の停止命令
・(情状が特に重いとき)許可の取り消し
契約締結までに供託に関する説明を行わない(履行法第10条)

-

・指示

 

※ 指示処分に従わないときにも営業停止処分を、営業停止処分に違反したときにも許可取消を行います。

 

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お問い合わせ

建設交通部指導検査課

京都市上京区下立売通新町西入薮ノ内町

ファックス:075-414-5183

shido@pref.kyoto.lg.jp

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