新築住宅の買主に対する宅地建物取引業者の説明義務について

住宅瑕疵担保履行法の施行（平成21年10月1日）に伴い、新築住宅の売主となる宅地建物取引業者は、自らが売主となる売買契約に基づき、平成21年10月1日以降に買主に引き渡す新築住宅の資力確保措置（「保証金の供託」又は「保険加入」）の内容について、買主に対して、重要事項説明書において説明等をしなければなりません。

 

1 保証金の供託をした場合

住宅瑕疵担保履行法の施行に伴い、宅地建物取引業法が改正され、平成21年10月1日から保証金の供託に関する事項が宅地建物取引業法第35条の重要事項説明事項になりました。
保証金の供託を行う場合、宅地建物取引業法及び住宅瑕疵担保履行法に基づき、新築住宅の買主に対して、供託の内容等について説明等を行わなければなりません。 

買主に対する説明等	説明等の時期	説明等の内容
重要事項説明書の交付・説明 （宅地建物取引業法第35条）	売買契約の締結まで	・保証金を供託する旨 ・保証金を供託する供託所の名称、所在地 ・共同分譲の場合における瑕疵負担割合
住宅瑕疵担保履行法第15条の規定による書面の交付・説明（※） （住宅瑕疵担保履行法第15条）	売買契約の締結まで	・保証金を供託する旨 ・保証金を供託する供託所の名称、所在地 ・共同分譲の場合における瑕疵負担割合
宅地建物取引業法第37条の規定による書面の交付 （宅地建物取引業法第37条）	売買契約の締結後、遅滞なく	・保証金を供託する旨 ・保証金を供託する供託所の名称、所在地 ・共同分譲の場合の瑕疵負担割合

※ 住宅瑕疵担保履行法に基づく書面の交付・説明は、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明書の交付・説明を行うことにより、代替することが可能です。

 

2 保険加入をした場合

保険加入の場合、宅地建物取引業法及び住宅瑕疵担保履行法に基づき、新築住宅の買主に対して、保険の内容等について説明等を行わなければなりません。
なお、保険に関する説明については、平成19年の宅地建物取引業法の改正に伴い、既に重要事項説明事項となっています。 

買主に対する説明等	説明等の時期	説明等の内容
重要事項説明書の交付・説明（※）  （宅地建物取引業法第35条）	売買契約の締結まで	・指定保険法人の名称 ・保険期間 ・保険金額 ・保険の対象となる瑕疵の範囲
宅地建物取引業法第37条の規定による書面の交付（※）  （宅地建物取引業法第37条）	売買契約の締結後、遅滞なく	・指定保険法人の名称 ・保険期間 ・保険金額 ・保険の対象となる瑕疵の範囲
保険証券等の交付  （住宅瑕疵担保履行法第11条第2項）	指定保険法人から保険証券等の交付を受けた後、遅滞なく	・保険証券又はこれに代わる書面（指定保険法人から発行される保険付保証明書等）

※ 保険契約の内容を示した書類（保険契約における重要事項説明書等）を別添として使用することになります。

 

3 新築住宅の売買の代理・媒介を行う宅地建物取引業者の説明義務

平成21年10月1日以降に買主に引き渡す新築住宅に係る売買の媒介等を行う宅地建物取引業者は、買主に対して、資力確保措置（「保証金の供託」又は「保険加入」）について、重要事項説明において説明等をしなければなりません。 
なお、売買の媒介等を行う宅地建物取引業者は、新築住宅の売主ではありませんので、住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置自体は必要ありません。

 

 4 中古住宅の売買及びその代理・媒介を行う宅地建物取引業者の説明義務

中古住宅を販売する場合やその代理・媒介を行う宅地建物取引業者は、買主に対して「当該住宅は中古住宅であり、資力確保措置の義務の対象外であり、その措置を講じない（講じられていない）」旨の説明を行う必要があります。

 

5 監督処分と罰則

平成21年10月1日以降に新築住宅を買主に引き渡す宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保履行法で義務付けられた資力確保措置等の義務を履行しないときは、同法に基づく罰則が科されるほか、宅地建物取引業法に基づく監督処分の対象にもなります。 

違反事例	住宅瑕疵担保履行法	宅地建物取引業法
資力確保措置（供託もしない、保険にも加入しない）をしない場合	新規の売買契約が締結できない（行為制限）	監督処分の対象
・届出をしない場合  ・届出内容が適正でない場合  ・内容に虚偽がある場合	50万円以下の罰金	監督処分の対象
新規の売買契約が締結できないのに契約した場合	1年以下の懲役若しくは100万円以下の罰金	監督処分の対象
売買契約締結までに供託に関する説明をしない場合	-	監督処分の対象
売買契約締結までに保険に関する説明をしない場合	-	監督処分の対象

 

6 住宅瑕疵担保履行法に関する問合せ先  

(1) 国土交通省住宅局住宅生産課住宅瑕疵担保対策室／土地・建設産業局建設業課・不動産業課

TEL03-5253-8111（代表） URL：http://www.mlit.go.jp（外部リンク）

• 住宅瑕疵担保履行法専用ダイヤル（0120-411-868）
  ［受付：月曜日から金曜日まで（休日を除く）午前10時から午後5時まで］
  
  ※詳しくは、国土交通省の「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律コーナー」をご覧ください。（外部リンク）  

• 関連リンク（住まいの情報発信局（外部リンク））

(2) 京都府建設交通部建築指導課宅建業係

〒602-8570
京都市上京区下立売通新町西入  京都府庁2号館5階
TEL075-414-5343 FAX075-451-1991
Eメール：kenchiku@pref.kyoto.lg.jp

 

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