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新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）に基づき、住宅の主要構造部分や雨水の浸入防止部分の瑕疵について、10年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、平成17年に発覚した構造計算書偽装問題を契機に、売主が瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合、住宅購入者や発注者が極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。
このため、住宅購入者等の利益の保護を図るため、平成19年に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成19年法律第66号）（「住宅瑕疵担保履行法」）」が制定され、新築住宅の売主である宅地建物取引業者に資力確保を義務付け、瑕疵担保責任履行のための措置の充実・強化が図られました。（平成21年10月1日施行）
新築住宅の買主や発注者を保護するため、売主の宅地建物取引業者や請負人の建設業者は、平成21年10月1日以降に買主や発注者に引き渡す新築住宅については、引き渡し後10年間の瑕疵担保責任を果たすため、新築住宅の欠陥部分の補修に要する費用を確保（保証金の供託又は保険加入）しなければならなくなりました。
これにより、売主又は請負人は、買主又は発注者に対しての瑕疵担保責任を確実に履行することができ、また、万が一、倒産などにより欠陥部分の補修等ができなくなった場合でも、保証金の還付又は保険金からの支払いにより補修等に必要な費用が買主に支払われることが可能になります。
住宅瑕疵担保履行法に基づき資力確保措置が義務付けられるのは、所有者となる買主又は発注者に新築住宅を引き渡す「宅地建物取引業者」又は「建設業者」です。
この法律の適用を受けるのは、新築住宅（建設工事完了日から1年以内のもので、人の居住の用に供したことのない住宅）で、その引き渡し後、10年間の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に係る欠陥部分が対象となります。
したがって、戸建住宅・分譲マンション・賃貸住宅等は資力確保義務の対象となりますが、「事務所・倉庫・車庫等」は住宅ではありませんので、この法律の適用は受けません。
※売買契約時点において、建設工事完了日から1年以内の住宅は、仮に引き渡しが当該完了日から1年を経過していたとしても新築住宅となり、資力確保措置が必要となります。
保証金の供託は、買主に引き渡された新築住宅の欠陥部分の補修に要する費用の支払いが着実に履行されるように、過去に引き渡された新築住宅の戸数に応じた金額の現金や有価証券等を国の機関である供託所（法務局）に預け置くものです。
これは、買主に引き渡された新築住宅に欠陥部分が発見された場合、原則は、売主の宅地建物取引業者が自らの費用で欠陥部分の補修を行うことになりますが、宅地建物取引業者が倒産等により、瑕疵担保責任を果たせなくなった場合に、買主は供託金からの還付を受けることが可能となる制度です。
平成21年10月1日以降、新築住宅を買主に引き渡す宅地建物取引業者には、保証金の供託義務が課せられますが、保険により資力を確保する場合は、保証金の供託義務が免除されます。
この場合、売主の宅地建物取引業者は、国土交通大臣から指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人（※指定保険法人）（外部リンク）との間で、瑕疵が判明した場合に保険金を支払うことを約した保険契約を締結することになります。
これにより、仮に宅地建物取引業者が倒産したとしても瑕疵の補修に要する費用が買主に支払われることになります。
※指定保険法人
平成21年10月1日以降に引き渡す新築住宅から、売主の宅地建物取引業者には資力確保義務が課せられます。
したがって、平成21年10月1日までに「保証金の供託」や「保険加入」のための準備をする必要があり、特に保険加入の場合は、指定保険法人が現場検査を行いますので、新築住宅の着工前から保険の申込みをする必要があります。
新築住宅を引き渡した売主の宅地建物取引業者は、10年間の瑕疵担保責任を確保するため、基準日（毎年3月31日の年1回）前の過去10年間に引き渡した新築住宅の合計戸数に応じた額の現金等を住宅販売瑕疵担保保証金（保証金）として、当該宅地建物取引業者の主たる事務所の最寄りの供託所（法務局）（外部リンク）に供託する必要があります。
ただし、住宅瑕疵担保履行法は、平成21年10月1日から施行されているため、当該施行の日（平成21年10月1日）から10年未満の基準日に係る届出にあっては、過去10年間ではなく、当該施行日以後、基準日までに買主に引き渡された新築住宅の合計戸数が保証金の算定対象戸数となります。
基準額表はこちら→基準額表（PDF：8KB）
※引き渡した新築住宅の戸数に応じた保証金の供託額
＜算定式＞ 引き渡し戸数の合計×乗ずる金額＋加える金額＝保証金の供託額
＜算定例＞（基準日が平成22年3月31日の場合）
平成21年10月1日から平成22年3月31日までの間に引き渡された新築住宅の戸数に応じた保証金の額
10戸の場合：10戸×200万円＋1800万円＝3800万円
30戸の場合：30戸×80万円＋3000万円＝5400万円
100戸の場合：100戸×60万円＋4000万円＝1億円
宅地建物取引業者がその資力確保義務について、「保証金の供託」を行わない場合は、保険により資力を確保する必要があります。
具体的には、宅地建物取引業者は、国土交通大臣が指定した「指定保険法人」との間で、瑕疵担保責任の履行を確保するため、個々の新築住宅ごとに保険金を支払うこととする保険契約を締結することになります。
これにより、仮に宅地建物取引業者が倒産したとしても、新築住宅の欠陥部分の補修に要する必要な費用が買主に支払われることになります。
なお、「保険加入」を利用する場合は、新築住宅の建築中に指定保険法人の現場検査を受ける必要があるため、建築工事の着工前に保険の申込みをする必要があります。
※パンフレットはこちらをご覧ください。
・事業者向けパンフレット（A4）（PDF：986KB）
・事業者向けパンフレット詳細版（A3）( PDFファイル ,1MB)（PDF：1,897KB）
・資力確保の準備に関するお知らせチラシ（PDF：896KB）
・消費者向けパンフレット（保険編）（PDF：777KB）
新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、年1回の基準日（毎年3月31日）に、過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数、供託した戸数、保証金の供託額、保険加入した戸数等、保険契約の締結状況の報告を基準日から3週間以内に宅地建物取引業免許を受けた行政庁（京都府知事）に届け出なければなりません。
なお、住宅瑕疵担保履行法は、平成21年10月1日から施行されているため、当該施行の日（平成21年10月1日）から10年未満の基準日に係る届出にあっては、過去10年間ではなく、当該施行日以後、基準日までに買主に引き渡された新築住宅が対象となります。
基準日（毎年3月31日の年1回）の翌日から3週間以内（毎年4月21日まで（※））
※ 免許行政庁の休日にあたるときは、その翌日
※ 法施行後、最初に訪れる基準日は、平成22年3月31日ですので、免許行政庁への届出期間は、平成22年4月1日（木曜日）から4月21日（水曜日）までとなります。
法施行日（平成21年10月1日）から基準日（毎年3月31日の年1回）までの間に買主に引き渡された新築住宅に係る供託又は保険契約締結状況等
法施行日（平成21年10月1日）から基準日（毎年3月31日の年1回）までの間に買主に引き渡された新築住宅に係る供託又は保険契約締結状況等
京都府建設交通部建築指導課宅建業係
〒602-8570 京都市上京区下立売通新町西入薮ノ内町 京都府庁2号館5階
TEL075-414-5343 FAX075-451-1991
主たる事務所の所在地を所管する京都府各土木事務所（京都土木事務所を除く）
京都府土木事務所（京都土木事務所を除く）の所管区域は、こちらをご覧ください
国土交通省近畿地方整備局建政部建設産業課（外部リンク）
※ 届出書は京都府を経由せず、直接、近畿地方整備局に提出する必要があります。
〒540-8586 大阪市中央区大手前1-5-44 大阪合同庁舎第1号館（外部リンク）
TEL06-6942-1141 FAX06-6942-3913
郵送又は窓口提出
ア住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出書（第7号様式）（外部リンク）
イ住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況の一覧表（第7号の2様式）（基準日前1年間に引き渡した新築住宅）
ウ 供託書の写し（基準日前1年間において、新たに供託した場合）
エ 指定保険法人が発行する保険契約締結証明書（基準日前1年間において、新たに保険加入した場合）
※届出部数は、各1部
※詳細は、「宅地建物取引業者の免許行政庁への届出義務について」をご覧ください。
宅地建物取引業者が供託等の資力確保措置をしていない場合、又は免許行政庁への届出をしていない場合は、基準日の翌日から50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができません。仮にこれに違反して売買契約を締結したときは、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられます。
平成21年10月1日以降に新築住宅を引き渡した売主の宅地建物取引業者は、その新築住宅の資力確保措置（「保証金の供託」又は「保険加入」）の内容について、買主に対して、重要事項説明書において説明等をしなければなりません。
保証金の供託を行う場合、宅地建物取引業法及び住宅瑕疵担保履行法に基づき、新築住宅の買主に対して、供託の内容等について説明等を行わなければなりません。
| 買主に対する説明等 | 説明等の時期 | 説明等の内容 |
|---|---|---|
| 重要事項説明書の交付・説明 （宅地建物取引業法第35条） |
売買契約の締結まで |
・保証金を供託する旨 ・保証金を供託する供託所の名称、所在地 ・共同分譲の場合における瑕疵負担割合 |
| 住宅瑕疵担保履行法第15条の規定による書面の交付・説明（※） （住宅瑕疵担保履行法第15条） |
売買契約の締結まで |
・保証金を供託する旨 ・保証金を供託する供託所の名称、所在地 ・共同分譲の場合における瑕疵負担割合 |
| 宅地建物取引業法第37条の規定による書面の交付 （宅地建物取引業法第37条） |
売買契約の締結後、遅滞なく |
・保証金を供託する旨 ・保証金を供託する供託所の名称、所在地 ・共同分譲の場合の瑕疵負担割合 |
※ 住宅瑕疵担保履行法に基づく書面の交付・説明は、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明書の交付・説明を行うことにより、代替することが可能です。
保険加入の場合、宅地建物取引業法及び住宅瑕疵担保履行法に基づき、新築住宅の買主に対して、保険の内容等について説明等を行わなければなりません。
| 買主に対する説明等 | 説明等の時期 | 説明等の内容 |
|---|---|---|
| 重要事項説明書の交付・説明（※） （宅地建物取引業法第35条） |
売買契約の締結まで |
・指定保険法人の名称 ・保険期間 ・保険金額 ・保険の対象となる瑕疵の範囲 |
| 宅地建物取引業法第37条の規定による書面の交付（※） （宅地建物取引業法第37条） |
売買契約の締結後、遅滞なく |
・指定保険法人の名称 ・保険期間 ・保険金額 ・保険の対象となる瑕疵の範囲 |
| 保険証券等の交付 （住宅瑕疵担保履行法第11条第2項） |
指定保険法人から保険証券等の交付を受けた後、遅滞なく |
・保険証券又はこれに代わる書面（指定保険法人から発行される保険付保証明書等） |
※ 保険契約の内容を示した書類（保険契約における重要事項説明書等）を別添として使用することになります。
平成21年10月1日以降に買主に引き渡す新築住宅に係る売買の媒介等を行う宅地建物取引業者は、買主に対して、資力確保措置（「保証金の供託」又は「保険加入」）について、重要事項説明において説明等をしなければなりません。
なお、売買の媒介等を行う宅地建物取引業者は、新築住宅の売主ではありませんので、住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置自体は必要ありません。
中古住宅を販売する場合やその代理・媒介を行う宅地建物取引業者は、買主に対して、「当該住宅は中古住宅であり、資力確保措置の義務の対象外であり、その措置を講じない（講じられていない）」旨の説明を行う必要があります。
平成21年10月1日以降、新築住宅を発注者に引き渡す建設業者についても、住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置が義務付けられていますが、宅地建物取引業者が建設業者として請負契約を締結して発注者に新築住宅を引き渡したときは、基準日（毎年3月31日の年1回）の翌日から3週間以内に供託・保険契約の締結状況について、建設業の許可を受けた行政庁（京都府知事）に建設業者の立場で届け出なければなりません。
TEL03-5253-8111（代表） URL：http://www.mlit.go.jp（外部リンク）
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