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市街化調整区域において許可を受けずに行うことができる増築・改築・用途変更

 京都府(京都市及び亀岡市を除く。)の市街化調整区域において、都市計画法に基づく許可を受けずに行うことができる建築物の増築・改築・用途変更は、次の1から6までの全てに該当するものに限られています。

 

都市計画法に基づく許可を受けずに行うことができる建築物の増築・改築・用途変更

(次の1から6までの全てに該当するもの)

1 都市計画法上適法な既存建築物であること
2 敷地の拡大がないこと
3 指定された建蔽率及び容積率の範囲内で行われること
4 既存建築物と階数が大きく変わらないこと
5 既存建築物と構造が大きく変わらないこと
6 既存建築物と用途が大きく変わらないこと

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

なお、京都市内は京都市役所開発指導課(電話075-222-3558)、亀岡市内は亀岡市役所都市計画課(電話0771-25-5047)にお問い合わせください。

 

 1都市計画法上適法な既存建築物であること

「都市計画法上適法な既存建築物」とは、次のいずれかに該当するものです。

時期

都市計画法上適法な既存建築物

線引き

線引き前新築された建築物

線引き

線引き後に都市計画法に基づき許可不要の取扱いで新築された建築物
線引き後に都市計画法に基づく許可を受けて新築された建築物

注※線引き:市街化区域と市街化調整区域との区分

線引き前:次表の市街化調整区域となった年月日の前日以前の日

線引き後:次表の市街化調整区域となった年月日以後の日

市街化調整区域のある市町

(京都市及び亀岡市を除く。)

市街化調整区域

となった年月日

宇治市、城陽市、向日市、長岡京市、八幡市、京田辺市、南丹市、木津川市、大山崎町、久御山町、井手町、精華町

昭和46年12月28日

舞鶴市、福知山市

昭和56年12月25日

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 2敷地の拡大がないこと

この場合の「敷地」とは、次のいずれかのものです。

時期 敷地

線引き前

線引き前新築された建築物の敷地

線引き後

線引き後に都市計画法に基づき許可不要の取扱いで新築された建築物の敷地
線引き後に都市計画法に基づき許可を受けて新築された建築物の敷地

なお、線引き後に敷地を拡大する場合は、都市計画法に基づく許可が必要です。

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 3指定された建蔽率及び容積率の範囲内で行われること

京都府内(京都市内及び亀岡市内を除く。)の市街化調整区域における指定された建蔽率及び容積率は次のとおりです。

区域

建蔽率

容積率

市街化調整区域

60%

200%

 

ただし、次表に示す開発許可を受けた土地に限り、建蔽率及び容積率の欄に記載の数値が指定された建蔽率及び容積率となります。

開発登録簿

番号

土地の場所

(許可時の住所)

建蔽率

容積率

用途

2443

宇治市

伊勢田町中遊田9の4ほか

60%

100%

専用住宅7戸

2360

京田辺市

薪巽21

60%

100%

専用住宅9戸

2391

京田辺市

薪西沢9ほか

60%

100%

専用住宅19戸

2411

京田辺市

三山木荒馬9ほか

60%

100%

専用住宅30戸

2457

京田辺市

大住三ツ跨4ほか

60%

100%

専用住宅10戸

2455

長岡京市

粟生川久保37の1ほか

50%

80%

専用住宅10戸

上表の土地の詳細は、京都府建築指導課開発指導係で閲覧できる開発登録簿にてご確認ください。

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 4既存建築物と階数が大きく変わらないこと

「階数が大きく変わらない」ものは、次のいずれかです。

 

階数の増の場合

階数の減の場合

階数が大きく変わらないもの

1階まで

制限なし

【○階数が大きく変わらない例】

  • 平屋(1階建て)→2階建て
  • 2階建て→3階建て
  • 3階建て→平屋(1階建て)

【×階数が大きく変わる例】

平屋(1階建て)→3階建て

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 5既存建築物と構造が大きく変わらないこと

「構造が大きく変わらない」ものは、建築物の主要構造材の変更が次のいずれかのものです。

  建築物の主要構造材の変更

構造が大きく変わらないもの

(右のいずれか)

木造鉄骨造の相互間
木造補強コンクリートブロック造の相互間
補強コンクリートブロック造鉄骨造の相互間
鉄骨造鉄筋コンクリート造の相互間

【○構造が大きく変わらない例】

  • 木造↔鉄骨造
  • 木造↔補強コンクリートブロック造
  • 鉄骨造↔補強コンクリートブロック造
  • 鉄骨造↔鉄筋コンクリート造
【×構造が大きく変わる例】
  • 木造↔鉄筋コンクリート造
  • 補強コンクリートブロック造↔鉄筋コンクリート造

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 6既存建築物と用途が大きく変わらないこと

「用途が大きく変わらない」ものは、次の(1)から(3)までの全てに該当するものです。

 

用途が大きく変わらないもの

(次の(1)から(3)までの全てに該当するもの)

(1)

使う人が限定されている建築物について使う人を変更するものではないこと

(2)

業種又は業態を特定して許可された建築物について特定された業種又は業態を変更するものでないこと

(3)

使い方が変わらないこと

 

 (1)使う人が限定されている建築物について使う人を変更するものではないこと

【×使う人が限定されている建築物について使う人を変更する例】

  • 農業従事者住宅(許可不要)→農業従事者以外が住む住宅

(当該農業従事者の相続人が相続によりその住宅に居住する場合、当該相続人が農業従事者でなければ、使う人の変更となる。)

  • 世帯分離住宅(許可による住宅)→許可を受けた者以外が住む住宅

(許可を受けた者の相続人が相続によりその住宅に居住する場合は、使う人の変更とならない。)

  • 収用移転住宅(許可による住宅)→許可を受けた者以外が住む住宅

(許可を受けた者の相続人が相続によりその住宅に居住する場合は、使う人の変更とならない。)

 (2)業種又は業態を特定して許可された建築物について特定された業種又は業態を変更するものではないこと

【×業種又は業態を特定した許可された建築物について特定された業種又は業態を変更する例】

  • 当該市街化調整区域で生産される農産物を主に対象とする農産物加工場(都市計画法第34条第4号「農林水産物の処理等に必要な施設」該当により許可)→当該市街化調整区域で生産される農産物を対象としない農産物加工場
  • コンビニエンスストア(都市計画法第34条第9号「沿道サービス施設」該当により許可)→日用品販売店舗

 (3)使い方が変わらないこと

「使い方が変わらない」ものは、全く同じ使い方とするか、次に示す建築物の用途分類表の(ハ)欄に例示する用途同士となるものです。

【○使い方が変わらない例】

  • 共同住宅→長屋(住宅(B)同士)
  • 寄宿舎→一戸建専用住宅(住宅(B)の例示:住宅(C)から住宅(A))
  • 保育所→高等学校(学校施設(A)同士)
  • 食堂→喫茶店(一般飲食店同士)

【×使い方が変わる例】

  • 一戸建専用住宅→共同住宅(住宅(A)から住宅(B))
  • 高等学校→大学(学校施設(A)から学校施設(B))
  • 総合スーパー→レストラン(物品販売店舗から一般飲食店)

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建築物の用途分類表

区分

例示

(イ)

(ロ)

(ハ)

住宅 住宅(A) 一戸建専用住宅、第一種低層住居専用地域内に建築することができる兼用住宅(建築基準法施行令第130条の3)
住宅(B) 共同住宅、寄宿舎、寮、長屋、「住宅(B)」から「住宅(A)」
兼用住宅 第一種低層住居専用地域内に建築することができる兼用住宅を除く兼用住宅、「兼用住宅」から「住宅(A)」
住宅(C) 農林漁業従事者住宅、農家民宿(客室面積33平方メートル未満)
公共公益施設 教育支援施設

図書館、博物館、公民館、職業訓練施設

(都市計画法施行令第21条に定める建築物)

学校施設(A) 幼稚園、保育所、認定こども園、小学校、中学校、義務教育学校、高等学校、中等教育学校、特別支援学校
学校施設(B) 大学、高等専門学校、専修学校、各種学校
医療施設 病院、診療所(有床)
社会福祉施設(A) 通所系施設
社会福祉施設(B) 入所系施設
宗教施設 神社、寺院、教会
交通施設

鉄道施設、自動車ターミナル、港湾施設

(都市計画法施行令第21条に定める建築物)

公益事業施設

電気事業施設、通信事業施設、ガス事業施設、水道事業施設

(都市計画法施行令第21条に定める建築物)

商業施設等※ 日用品店舗(販売・修理・加工・サービス) 第1種低層住居専用地域に建築することができる兼用住宅(建築基準法施行令第130条の3)に掲げる用途の店舗、「日用品店舗」から「住宅(A)」
生活関連施設 公衆浴場(特殊浴場除く)、診療所(無床、歯科等)、郵便局、地域集会所
物品販売店舗 百貨店、総合スーパー、展示場
一般飲食店 食堂、レストラン、そば屋、うどん屋、すし屋、喫茶店
事務所 事務所
遊戯施設 マージャン店、パチンコ店、ゲームセンター、カラオケボックス
娯楽施設 劇場、映画館、観覧場、集会場
遊興飲食店 料亭、バー、キャバレー、ナイトクラブ、酒場、ビアホール
遊興施設 特殊浴場(個室付浴場、サウナ等)
宿泊施設 ホテル、旅館、簡易宿泊所、リゾートクラブ
倉庫 倉庫、作業場(原動機を使用する作業場床面積が50平方メートル以下)
運動施設 競技場、水泳場、スケート場、ボーリング場、体育館
観光施設 展望台、休憩所、遊園地
研究所 学術・開発研究を行う施設
駐車場、車庫  
農林漁業施設 農林漁業施設(A) 都市計画法施行令第20条に定める建築物
農林漁業施設(B) 「農林漁業施設(A)」以外の施設
工業施設 工場(A)※ 準工業地域内で建築できる工場、自動車修理工場、作業場(原動機を使用する作業場床面積が50平方メートル超える)
工場(B) 「工場(A)」以外の工場、「工場(B)」から「工場(A)」
危険物貯蔵処理施設(A) 準工業地域内で建築できる施設、「危険物貯蔵処理施設(A)」から「工場(A)」
危険物貯蔵処理施設(B) 「危険物貯蔵処理施設(A)」以外の施設、「危険物貯蔵処理施設(B)」から「危険物貯蔵処理施設(A)」、危険物貯蔵処理施設(B)」から「工場(A)」、危険物貯蔵処理施設(B)」から「工場(B)」
特殊都市施設 卸売市場 都市計画法施行令第21条に定める建築物
と畜場 都市計画法施行令第21条に定める建築物
汚物処理場 都市計画法施行令第21条に定める建築物
ごみ焼却場 都市計画法施行令第21条に定める建築物
火葬場 都市計画法施行令第21条に定める建築物
産業廃棄物処理施設  
注※「商業施設等」、「工場(A)」については、自己用住宅が付属するもの(住宅部分の床面積が2分の1未満であること。)を含む。

 

お問い合わせ

建設交通部建築指導課

京都市上京区下立売通新町西入薮ノ内町

ファックス:075-451-1991

kenchiku@pref.kyoto.lg.jp