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令和8年1月21日（水曜日）午後1時から3時まで
Zoomによるオンライン会議
委員：6名（欠席3名）
傍聴者：なし
報道関係者：なし
その他：事務局
資料1により事務局から説明
【更新期を迎えるストックの整備（民間活力の導入・効率的かつ計画的な修繕等）】
【適正なストック規模】
資料2によりテーマに対する論点の整理について事務局より説明。
資料3及び4により府営住宅を取り巻く状況及び主な施策の取り組み状況について事務局から説明。
次回開催の第23回府営住宅管理部会のスケジュール等について事務局から説明。
資料1「住宅セーフティネットの核としての活用9」に関連して、現時点では、特段拒むことなく受け入れられるということで理解した。
【更新期を迎えるストックの整備（民間活力の導入）】
資料3-1「築年数50年以上の耐震性の低い団地」について、F・G団地があげられているが、どちらかを残すということなのか、どちらとも集約するという意味で、他の団地の利用を促すということか。
→どちらの団地も築50年以上の耐震性が低い団地になっており、周辺に団地が飽和しているという状況もあり、FとGの団地敷地外のところでも集約ができるのではないか、もしくはFとGを余剰地にする可能性を検討している。
予算が横ばいの中、集約建替えの効率化が必要となるが、長寿命化計画でいつ頃どの団地をどの手法でといった予算の使い方は見えているのか。
→これまで長寿命化計画の中で10年の計画を立て、建替え、集約、維持管理の団地の選定をし、修繕の計画を立てて実施している。
→PFIが成り立つのであればうまく民活を導入するのが効果的と考える。
→大阪府のように活用地を生み出し、売却し、売却益を何かに活用するなど、長期的なスパンで戦略的に民活を導入しながら、いろんな手段を考えなければならない。
→また資材が高騰し、PFIをやるにも手が挙がらないこともあるかもしれないし、検討することは多いかと思う。予算の制約から、修繕もなかなか進まない状況かと思うが、ストックの適正規模の問題も踏まえて戦略的な建替え、あるいは大規模修繕など検討していく必要がある。
【更新期を迎えるストックの整備（効率的かつ計画的な更新・修繕等）】
資料3-2「ライフサイクルコストの縮減や事業費の平準化のための効率的かつ計画的な修繕をどのように進めるべきか」について、URさんのご経験、ご意見をいただきたい。
→URの場合は、安心・安全に関わる部分を除き、根本的に手法が違うかもしれないが、家賃収入見合いでやっており、団地ごとの収入によって、取り組む内容が違ってくる。収入のたくさんある団地には手厚く、補修もできる。
→定期的に計画修繕を進めないと空き家率も高くなるが、整備をするにも立地条件が悪いと入居者が集まらないので、入居率も含めて計画を考えないといけない。
→集約予定戸数961戸は木造、簡易耐火構造の耐用年限を経過、あるいは計画期間中に経過するものであるが、入居者の高齢化に伴い、退去するのが難しくなり、何らかの理由で最後の退去者を待ってからしか集約できない状況がある。
→地方の戸数が少ないところでは難しいが、集約建替えの新しい団地に移転していただくことができれば、きっかけになるかもしれない。南部の利便性の高いところで、移転していただけるように集約建替えをうまく動かせれば進捗率を上げられるのではないか。
→福知山市の事例にあるように、市営・町営住宅とセットで集約事業を検討することも有効なのではないか。
→物価上昇や建設修繕費の上昇などの状況を考えると、緊急を要する改修も出てくると思われるので、予算を増やす努力を続けることも大事と考える。
【府営住宅の適正なストック規模】
資料4「現状の課題」について、住まいの生活の基盤であり、生存権にも関わるため、予算がなくその整備が十分にできないことはできることなら避けるべき。
コストの上昇及び予算の縮減などの、延命する住宅の優先順位は考えざるを得ないだろう。劣化度（安全性・機能低下・法令など）と影響度（住民の居住継続の可能性・事故リスク・頻度など）によるトリアージの検討が必要になる。
→現在の長寿命化計画の中で国交省のフローをベースに維持管理、集約と建替え団地を選定している。その中で、長寿命化計画見直しにあたり、先ほどのPFIの活用事例や、優先順位を手法指針の前提フローはあるものの、プラスアルファで検討していくべきだと思っている。
→建替えについては、これまで築年数が古い耐震性の低い団地から順番に建替え団地としていたが、今後は建替えに伴うまちづくりの検討、余剰地活用、さらには効率的な集約建替えの事例を検討していかなければならない。
→そういったものも踏まえて立地の利便性などを考慮している。
→公的だけでは限界があり、セーフティーネット法の改正の絡みで、居住支援法人の活動範囲も広がっているので、民間の力もお借りしながら進めていきたい。
→居住サポート住宅については、始まって数か月なので、まだ認定されている数は少ない。その辺りも居住支援法人さんの力を借りながら民間での受け入れを広げていくのが今後一層重要になると考えている。
→今後のことを考えると、集約建替えや、民間活力の導入に伴う余剰地活用、居住サポートなどの支援にシフトしていくのがよいのではないか。
→URの場合も適正規模については、議論になっているが、その時代の入居率などかなり変遷しており、当初削除検討のものでも、稼働率が改善していくに伴い、そういった考え方も随分変化している。世の中でどれだけ活用していただけるかというのを見極めながら、数字は決まってくるため、敏感に反応していく必要がある。
→URの場合、入居者が自由にDIYできる住宅など、ストック活用として様々なプログラムを持っていることが活用率アップに効いているのではないか。
→そのようなメニューを全面的に取り入れた団地は、それが起爆剤となり、空き家が随分減って経営が改善された事例もある。
→URの住宅は大都市圏にあるが、公営住宅はかなり過疎化が進んでいるような場所でも存立している状況があり、条件の違いはあるが、いろいろ改善することで、今の空き家率も改善の余地はあるのかもしれない。
→URで遠隔地にある団地でも、一概に空き家率が高いかというと、そうでもなく、セーフティーネット的な利用の仕方であったり、かなり入居率の高い団地も多々あるので、活用の仕方次第と考える。
→セーフティーネット住宅として登録されている住宅は、一定の質はあるが数が少なく、家賃も高くなる。このため、実際に困窮者支援で活用されているのは、非常に狭小で、設備水準のよくない住宅であったりすると聞く。困窮世帯を支える住宅が民間でどの程度用意できるのか、実態を把握しておく必要がある。他方、府営住宅の中にも非常に古く、必要な修繕ができてないものもあるとすれば、そうしたストックの状況も把握したうえで、今後、社会としてどれぐらいの量を確保していくことが適正なのかを検討する必要がある。
【その他】
→府の役割として、市町村と連携してサポートするというのは、重要である。公営住宅法の縛りがあるが、本当に民間活力を導入するには、マネージメントまでを含めて取り入れたほうがよいのではないか。
→大東市の北条まちづくりプロジェクトのように民間が参画したくなるような工夫をうまくPPPの中に取り組めればよいが。もう少し民間の方の自由度を上げていくような制度的な工夫も必要である。
→現状では指定管理事業者の選定が別途になっているので、これを重ねることなども今後検討すべきではないか。
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