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市街化調整区域における建築等Q&A

京都府(京都市及び亀岡市を除く。)内の市街化調整区域における建築等について、よくあるお問い合わせと回答(Q&A)は次のとおりです。

このQ&Aは、お問い合わせの多い一般的な例を示しています。

具体的な建築等の計画については、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、建築等を計画する区域を所管する京都府の各土木事務所建築住宅課へご相談ください。

なお、京都市内は京都市役所開発指導課(電話075-222-3558)、亀岡市内は亀岡市役所都市計画課(電話0771-25-5047)にお問い合わせください。

 質問一覧

Q1

市街化調整区域にある住宅を建て替えたい。

Q2

市街化調整区域にある住宅を売却したい。

Q3

市街化調整区域にある中古住宅を購入したい。

Q4

市街化調整区域の土地を購入し、住宅を新築したい。

Q5

市街化調整区域にある実家の近くに住宅を新築したい。

Q6

市街化調整区域にある自己所有地に息子の住宅を新築したい。

Q7

市街化調整区域にある建築物の用途を変更したい。

Q8

市街化調整区域の土地を露天資材置場にしたい。

Q9

市街化調整区域にある露天資材置場に、管理用建築物を建築したい。

市街化調整区域にある露天駐車場に、管理用建築物を建築したい。

Q10

市街化調整区域の土地に仮設建築物を建築したい。

 

 

 

 

質問と回答

 Q1

市街化調整区域にある住宅を建て替えたい。

A1

都市計画法上適法な住宅であれば、一定の条件での建て替えが可能です。

なお、既存の建築物が除却され敷地内に建築物が全く残っていない場合は、建て替えではなく新築となり、許可基準に適合し許可を受けない限り、住宅の建築はできませんのでご注意ください

(1)都市計画法上適法な住宅とは、次のいずれかに該当するものです。

  • 線引き前に新築された住宅
  • 線引き後に都市計画法に基づき許可不要の取扱いで新築された住宅
  • 線引き後に都市計画法に基づく許可を受けて新築された住宅

(※線引き:市街化区域と市街化調整区域との区分

線引き前:市街化調整区域となった年月日よりも前の日

線引き後:市街化調整区域となった年月日以後の日

市街化調整区域となった年月日:

舞鶴市及び福知山市以外:昭和46年12月28日

舞鶴市及び福知山市:昭和56年12月25日)

(2)一定の条件とは、次の1から5までの全てに適合するものです。

1住人が限定されている場合の住人の変更がない

【住人が限定されている住宅の例】

      • 農家住宅:線引き後に農業従事者が住むことから許可不要として建築された住宅(法29条1項2号)。農業従事者であることの証明(いわゆる「農家証明」。)があれば、建て替え可能。

(注意)農家証明は市町の農業委員会から受けられます。

農業従事者である親族が建築した農家住宅にその相続人が住む場合も、当該相続人が農業従事者でない限り、住人が変更されることとなり、許可が必要となります。

      • 世帯分離住宅:線引き後に本家からの世帯分離となる世帯が住むとして許可を受けて建築された住宅(開発審査会付議基準1、2)

なお、許可を受けた世帯の相続人である息子世帯等が当該住宅に住む場合は、住人の変更には当たりません。

      • 収用移転住宅:線引き後に既存の住宅が道路事業等による移転として許可を受けて建築された住宅(開発審査会付議基準3)

なお、許可を受けた世帯の相続人である息子世帯等が当該住宅に住む場合は、住人の変更には当たりません。

2敷地が拡大されていない

→建築確認で敷地の範囲が確定されていればそれで判断。

建築確認がなければ、土地や建物の登記事項等から敷地の範囲を判断します。

3建て替え後の住宅の規模が、指定された建蔽率及び容積率以内である

→一部の地域を除き、指定建蔽率60%、指定容積率200%です。

4建て替え前後で住宅の階数が大きく変わらない

→階数が大きく変わらないのは、階数の増は1階まで、階数の減は制限なし。

【○階数が大きく変わらない例】

平屋(1階建て)→2階建て

2階建て→3階建て

3階建て→平屋(1階建て)

【×階数が大きく変わる例】

平屋(1階建て)→3階建て

5建て替え前後で住宅の構造が大きく変わらない

→構造が大きく変わらないのは、木造と鉄骨造の相互間、鉄骨造と鉄筋コンクリート造の相互間等。

【○構造が大きく変わらない例】

木造↔鉄骨造

鉄骨造↔鉄筋コンクリート造

【×構造が大きく変わる例】

木造↔鉄筋コンクリート造

 

(詳細は、『都市計画法開発許可申請の実務』第10章を参照ください。)

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

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 Q2

市街化調整区域にある住宅を売却したい。

A2

その住宅がどのようにして建築されたかを調査する必要があります。

(1)都市計画法上適法であることが必要です。

都市計画法上適法な住宅とは、

  • 線引き前に新築された住宅
  • 線引き後に都市計画法に基づき許可不要の取扱いで新築された住宅
  • 線引き後に都市計画法に基づく許可を受けて新築された住宅

(※線引き:市街化区域と市街化調整区域との区分

線引き前:市街化調整区域となった年月日よりも前の日

線引き後:市街化調整区域となった年月日以後の日

市街化調整区域となった年月日:

舞鶴市及び福知山市以外:昭和46年12月28日

舞鶴市及び福知山市:昭和56年12月25日)

(2)その住宅に住むことができる人が限定されている場合は、都市計画法上の許可を受ける必要があります。(許可基準:開発審査会付議基準14⑶)

なお、許可を受けていないと、将来その住宅の建て替えや増築ができません。

【住人が限定されている住宅の例】

      • 農家住宅:線引き後に農業従事者が住むことから許可不要として建築された住宅(法29条1項2号)

(注意)市町の農業委員会から、農業従事者であることの証明を受けられます。

農業従事者である親族が新築した農家住宅にその相続人が住む場合も、当該相続人が農業従事者でない限り、住人が変更されることとなり、許可が必要となります。

      • 世帯分離住宅:線引き後に本家からの世帯分離となる世帯が住むとして許可を受けて建築された住宅(開発審査会付議基準1、2)

なお、許可を受けた世帯の相続人である息子世帯等が当該住宅に住む場合は、住人の変更には当たりません。

      • 収用移転住宅:線引き後に既存の住宅が道路事業等による移転として許可を受けて建築された住宅(開発審査会付議基準3)

なお、許可を受けた世帯の相続人である息子世帯等が当該住宅に住む場合は、住人の変更には当たりません。

(詳細は、『都市計画法開発許可申請の実務』第7章を参照ください。)

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

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 Q3

市街化調整区域にある中古住宅を購入したい。

A3

その中古住宅がどのようにして建築されたかを調査する必要があります。

(1)都市計画法上適法であることが必要です。

都市計画法上適法な住宅とは、

  • 線引き前に建築された住宅
  • 線引き後に都市計画法に基づき許可不要の取扱いで建築された住宅
  • 線引き後に都市計画法に基づく許可を受けて建築された住宅

(※線引き:市街化区域と市街化調整区域との区分

線引き前:市街化調整区域となった年月日よりも前の日

線引き後:市街化調整区域となった年月日以後の日

市街化調整区域となった年月日:

舞鶴市及び福知山市以外:昭和46年12月28日

舞鶴市及び福知山市:昭和56年12月25日)

(2)その住宅に住むことができる人が限定されている場合は、都市計画法上の許可を受ける必要があります。(許可基準:開発審査会付議基準14(3))

なお、許可を受けていないと、将来その住宅の建て替えや増築ができません。

【住人が限定されている住宅の例】

      • 農家住宅:線引き後に農業従事者が住むことから許可不要として建築された住宅(法29条1項2号)

(注意)農業従事者は市町の農業委員会から証明を受けられます。

農業従事者である親族が新築した農家住宅にその相続人が住む場合も、当該相続人が農業従事者でない限り、住人が変更されることとなり、許可が必要となります。

      • 世帯分離住宅:線引き後に本家からの世帯分離となる世帯が住むとして許可を受けて建築された住宅(開発審査会付議基準1、2)

なお、許可を受けた世帯の相続人である息子世帯等が当該住宅に住む場合は、住人の変更には当たりません。

      • 収用移転住宅:線引き後に既存の住宅が道路事業等による移転として許可を受けて建築された住宅(開発審査会付議基準3)

なお、許可を受けた世帯の相続人である息子世帯等が当該住宅に住む場合は、住人の変更には当たりません。

(詳細は、『都市計画法開発許可申請の実務』第7章を参照ください。)

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

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 Q4

市街化調整区域の土地を購入し、住宅を新築したい。

A4

都市計画法の許可を受けることで住宅を新築できる場合があります。

許可を受けるための基準は、主に次のものがあります。

  • 地区計画が定められた土地における住宅(法34条10号、令36条1項3号イ)
  • 市街化区域に近隣接した指定区域における住宅(法34条11号、令36条1項3号ロ):精華町、福知山市内の一部区域のみ
  • 世帯分離住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準1、2)
  • 土地区画整理事業が施行された土地における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準13)
  • 既存集落として指定された区域における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準15):福知山市内の一部区域のみ
  • 線引き前からの宅地における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準16):南丹市、福知山市、舞鶴市内のみ
  • 線引き前に概成した住宅団地として指定された区域における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準17):向日市、城陽市内の一部区域のみ

(詳細は、『都市計画法開発許可申請の実務』第6、7章を参照ください。)

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

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 Q5

市街化調整区域にある実家の近くに住宅を新築したい。

A5

都市計画法の許可を受けることで住宅を新築できる場合があります。

許可を受けることができる基準は主に次のものがあります。

実家を本家とした分家(世帯分離住宅)を建築するもの

  • 世帯分離住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準1、2)

そのほか

  • 地区計画が定められた土地における住宅(法34条10号、令36条1項3号イ)
  • 市街化区域に近隣接した指定区域における住宅(法34条11号、令36条1項3号ロ):精華町、福知山市内の一部区域のみ
  • 土地区画整理事業が施行された土地における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準13)
  • 既存集落として指定された区域における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準15):福知山市内の一部区域のみ
  • 線引き前からの宅地における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準16):南丹市、福知山市、舞鶴市内のみ
  • 線引き前に概成した住宅団地として指定された区域における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準17):向日市、城陽市内の一部区域のみ

(詳細は、『都市計画法開発許可申請の実務』第6、7章を参照ください。)

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

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 Q6

市街化調整区域にある自己所有地に息子の住宅を新築したい。

A6

都市計画法の許可を受けることで住宅を新築できる場合があります。

許可を受けることができる基準は主に次のとおりです。

あなたの住宅を本家とした分家(世帯分離住宅)としてご子息の住宅を建築するもの

  • 世帯分離住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準1、2)

そのほか

  • 地区計画が定められた土地における住宅(法34条10号、令36条1項3号イ)
  • 市街化区域に近隣接した指定区域における住宅(法34条11号、令36条1項3号ロ):精華町、福知山市内の一部区域のみ
  • 土地区画整理事業が施行された土地における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準13)
  • 既存集落として指定された区域における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準15):福知山市内の一部区域のみ
  • 線引き前からの宅地における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準16):南丹市、福知山市、舞鶴市内のみ
  • 線引き前に概成した住宅団地として指定された区域における住宅(法34条14号、令36条1項3号ホ:開発審査会付議基準17):向日市、城陽市内の一部区域のみ

(詳細は、『都市計画法開発許可申請の実務』第6、7章を参照ください。)

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

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 Q7

市街化調整区域にある建築物の用途を変更したい。

A7

市街化調整区域では、建築物の用途を変更することが制限されています。

ただし、都市計画法に基づく許可を受けることで、用途を変更できる場合があります。

許可を受けることで用途を変更できる主な例は次のとおりです。

  • 農協事務所→建設業等の事務所(開発審査会付議基準14(3))
  • 許可を受けた店舗→住宅(開発審査会付議基準14(4)ア)
  • 収用移転により許可を受けた建築物→住宅(開発審査会付議基準14(4)ア)
  • 工場→異なる業種の工場(開発審査会付議基準14(4)イ)
  • 工場→自己用倉庫(開発審査会付議基準14(4)イ)

(詳細は、『都市計画法開発許可申請の実務』第7章第2節14を参照ください。)

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

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 Q8

市街化調整区域の土地を露天資材置場にしたい。

A8

建築物がなければ、都市計画法上の規制はありません。

建築物のない露天駐車場や太陽光発電用のソーラーパネル設置も同様です。

(詳細は、『都市計画法開発許可申請の実務』第2章第1節3(2)を参照ください。)

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

なお、宅地造成工事規制区域における宅地造成に関する工事となる場合は、宅地造成等規制法に基づく許可が必要となりますので、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

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 Q9

市街化調整区域にある露天資材置場に、管理用建築物を建築したい。

市街化調整区域にある露天駐車場に、管理用建築物を建築したい。

A9

都市計画法上の許可を受けることにより建築できる場合があります。

その基準の概要は次のとおりです。

  • 資材置場の資材等を管理する管理棟(概ね5平方メートル以内)と便所(開発審査会付議基準14(1))
  • 露天駐車場の料金を徴収する施設(概ね5平方メートル以内)と便所(開発審査会付議基準14(1))

(詳細は、『都市計画法開発許可申請の実務』第7章第2節14を参照ください。)

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

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 Q10

市街化調整区域の土地に仮設建築物を建築したい。

A10

次の仮設建築物は、都市計画法に基づく許可を受けずに建築できます。

  • 道路工事等の現場事務所(工事後に除却されるもの。)
  • 選挙期間中のみ使用する選挙事務所(選挙後に除却されるもの。)

(詳細は、『都市計画法開発許可申請の実務』第2章第3節11(1)を参照ください。)

詳しくは、市街化調整区域における建築等に係る相談資料をご準備の上で、京都府の各土木事務所建築住宅課にご相談ください。

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お問い合わせ

建設交通部建築指導課

京都市上京区下立売通新町西入薮ノ内町

ファックス:075-451-1991

kenchiku@pref.kyoto.lg.jp